拆迁律师的不传之密：拆迁谈判中农民经常犯的几个错误！

银川王律师

昨天 10:32

第一、要收集整理资料。收集主要针对的是拆迁方的资料。比较重要的有：房屋征收或拆迁公告，房屋拆迁或者征收补偿安置方案，政府部门对你的房屋做出的法律文书，比如违法建筑的处罚决定书。整理主要针对的是拆迁户自己这一方的资料，比较重要的有：房产证，土地证，宅基地证，房屋买卖合同，以及建设房屋时向有关部门缴纳或被处罚的费用的凭证。如果你实在记不住，我们建议拆迁户：只要与房屋有关与拆迁有关的资料都进行收集整理。在这儿提示两点：一是有些资料收集起来可能比较困难，比如张贴出来的公告之类的文书，你撕掉了别人就看不到了，所以我们建议你用好一点的相机把它清晰完整的拍下来就行了。二是你收集整理出来的证据原件一定要保存好，建议复印上几份,一般情况下就给复印件给别人看。

第二、不要搬起石头砸自己的脚：只谈法律，不谈具体拆迁政策

　　根据我国的法律对于拆迁的流程、拆迁补偿名目、补偿方式都有明确的规定。但往往每个地方拆迁都会出一套针对因本项目的拆迁政策。

善意提醒：

　　但实际上很多地方的拆迁政策，综合考虑了压缩拆迁成本、提高拆迁效率、更快的推进其拆迁进展而制定（为了快速拆迁而制定的拆迁政策，是拆迁方的谈判工具）。

　　因此，一些项目的拆迁政策往往会在某些个环节与法律相违背（先拆后补、程序不合规等等，拆迁政策不是红头文件，不具备法律效力）。

　　在这种基础上，被拆迁人一定不要拿拆迁政策跟拆迁人谈判（人家给你准备的石头你千万不要搬起来砸自己的脚）。

　　而应该在熟知国家法律的前提下，找到拆迁政策的法律漏洞和违法点，保持定力据理力争，还能够确保本属于自己的拆迁赔偿不被压缩。

第三、要对自己的房屋拍照或录像。这个主要针对的是没有证件的房屋而言，我们建议正在经历拆迁的人，不论你的房屋有证还是没证，都进行拍照或录像，拍照和录像选择一个就可以，即拍照又录像的更好。在拍照或者录像时一定要注意两点：1、要从不同角度对房屋全方位的进行拍照或录像；2、要从远景、近景的角度对房屋进行拍照或录像，特别在拍远景照片或录像时，镜头中除了你的房屋外，还必须有一个不拆的建筑物作为参照物，这样做的目的主要是防范你的房屋一旦被违法拆除后，通过照片或录像中的参照物可以清楚的判断出你的房屋坐落的位置，这对法律维权非常有帮助。当然在遇到违法强拆时，你能够拍照或录像也是非常关键的。

第四、要关注法律时效。根据新修订的《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。以前是3个月，现在修改为了6个月。过期后，实践中复议机关或法院将不再受理这个案件，这对拆迁户是十分不利的。比如，房屋征收公告发布后，如果你认为补偿安置条件不合理，建议你自发布公告之日起60日内提起行政复议或者6个月内提起行政诉讼；再比如，政府对你作出房屋征收补偿决定或者什么违章建筑的行政处罚决定书后，如果你不服，建议你自法律文书送达之日起60日内提起行政复议或者6个月内提起行政诉讼。

第五、不要捡了芝麻丢了西瓜：拆迁奖励不着急谈

　　拆迁方为了快速的完成拆迁任务，往往会设置比较具备迷惑性和复杂的拆迁奖励机制。比如越早拆迁越能获得高补偿。

　　拆迁律师建议：根据我国的法律规定，对房屋拆迁做了明确的规定。首先是价格上不得低于类似房屋的市场价格。（对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的房地产的市场价格）其次，对于要保障被征收人的居住条件和生活质量不下降。

　　被拆迁人心里一定要心里有底，羊毛出在羊身上：拆迁奖励补偿也是自己拆迁补偿款应得的一部分，并且相对于拆迁补偿款而言仅仅是芝麻。拆迁补偿务必要先算好西瓜的大小，不要因小失大。

第六、要慎重签协议。在拆迁中，拆迁补偿协议很难做到在完全平等自愿的情况下签订，很多拆迁户在重压之下签订补偿协议后想反悔。我们要告诉你的是，你一旦在拆迁补偿协议上签字，事后想反悔难度非常大，尽管合同法规定在欺诈、胁迫或威胁的情况下签订的协议可以在1年之内撤销，但在现实中基本是行不通的，原因有两个：一是举证难度大，你如何向法院拿出证据证明你是在欺诈、胁迫或威胁的情况下签字的；二是拆迁独有的特殊性，这个我相信你懂的，我就不细说了。

只信白纸黑字：空口白牙不行，没有书面的东西免谈，书面内容六点不全的不签

　　在实际的拆迁谈判中。拆迁方往往利用很多农民不懂政策的劣势，要么空口白牙跟农户谈补偿，要么简单写了个补偿协议，让农民签字。在这种情况下，农民务必要多加小心。不仅没有书面协议的不谈，书面协议以下六项内容不全的也不能签（随手签了后期吃亏了都没有法律依据，举证困难）。

　　拆迁补偿的方式。如果是货币补偿，需要明确金额和支付的期限。

　　安置用房的话，需要明确安置用房的面积、交房标准和安置地点。

　　涉及到产权调换的房屋，应该明确差价的支付方式和期限。

　　应注明搬迁的期限，搬迁期间的过渡方式（租房还是其他）和过渡期有多长？

　　其他补助的发放标准和支付方式（拆迁补助费、安置补助费、停产停业损失费等）

　　违约责任和争议的解决方式。

第七、要慎重签收。很多人不大明白什么是签收，简单讲就是相关部门送给你书面资料让你签字以证明你已经收到这份书面资料的签字就叫签收。一般情况下，凡是要你签收的，都是对你产生法律效力的文书，所以建议拆迁户要慎重，不明白的最好问清楚，已经签收但不明白意思的，建议你咨询专业拆迁律师。

最后，律师提醒：拆迁协议采用空白协议或者约定不明确的协议都是不合法的，如果遇到一些比较刺手的不合理的拆迁方面的问题一定要通过法律来解决。